Podstawy prawne eksmisji.

Podstawowym elementem zrozumienia procesu eksmisji jest poznanie prawnej podstawy, na której może być oparte postępowanie. Kluczowymi aktami prawnymi regulującymi tę kwestię są: Kodeks cywilny, Kodeks postępowania cywilnego i Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Istotna może być także treść zawartej między stronami umowy oraz jej forma. Przykładowo ważne jest rozróżnienie czy był to zwykły najem lokalu mieszkalnego, czy najem okazjonalny, czy umowa została zawarta na czas określony czy nieokreślony.

Etapy eksmisji

Etap 1: Przyczyny eksmisji

Najczęstszą przyczyną eksmisji są zaległości w płatności czynszu i innych opłat za mieszkanie np. nieregulowanie należności za media. Oprócz zadłużenia, powszechne są również eksmisje z powodu naruszenia warunków najmu tj. dewastacji, zakłócania porządku domowego czyniącego uciążliwym korzystanie z lokali sąsiednich, wykorzystywania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Do eksmisji może dojść również w przypadku nie opuszczenia mieszkania przez najemcę, mimo upływu czasu na jaki zawarto umowę najmu.

Etap 2: Wezwanie tj. powiadomienie o planowanej eksmisji

Proces rozstawania z niechcianym lokatorem przeważnie rozpoczyna się od wypowiedzenia zawartej między stronami umowy. W tym przypadku należy skrupulatnie przestrzegać ustanowionych terminów wypowiedzenia i pamiętać, że w niektórych sytuacjach ustawodawca przewidział dodatkowe wymogi, jak na przykład przy zwłoce z zapłatą czynszu, konieczność uprzedzenia najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i udzielenie mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Gdy umowa między stronami nie istnieje (np. została skutecznie rozwiązana, upłynął czas na jaki została zawarta, bądź nigdy jej nie było), a dotychczasowy lokator nie wydał mieszkania, należy wezwać go do opuszczenia lokalu, wyznaczając konkretny termin. W piśmie wzywającym do dobrowolnego opuszczenia mieszkania można wskazać, że niezastosowanie się do wezwania będzie skutkowało skierowaniem sprawy na drogę sądową.

Etap 3: Postępowanie sądowe

W sytuacji, gdy najemca nie reaguje na wezwanie i nie opuszcza mieszkania w wyznaczonym terminie, właściciel może zwrócić się do sądu o wszczęcie postępowania eksmisyjnego. W toku procesu kluczową rolę odgrywają argumenty prawne, przeprowadzenie stosownych dowodów oraz przestrzeganie zasad postępowania. Jak w każdym postępowaniu cywilnym należy pamiętać o właściwej formie czynności procesowych, w tym pism procesowych, i o konieczności dotrzymywania wyznaczonych terminów.
Warto pamiętać, że właściciel mieszkanie nie ma uprawnień do samodzielnego usunięcia lokatora, wykorzystując w tym celu np. przymus bezpośredni. Niechcianego lokatora można usunąć jedynie w drodze postępowania cywilnego. Oznacza to, że nawet będąc właścicielem, nie można samowolnie wejść do mieszkania i przykładowo usunąć z niego rzeczy lokatora na własną rękę. Za postępowanie tego rodzaju może grozić odpowiedzialność prawna.

Etap 4: Obrona przed eksmisją

Najemcy mają prawo do obrony przed eksmisją. Obejmuje to przede wszystkim podnoszenie stosownych argumentów prawnych i przedstawianie środków dowodowych w toku toczącego się procesu. Warto również zwrócić uwagę na wszelkie okoliczności świadczące o posiadaniu prawa do lokalu socjalnego np. bycie kobietą w ciąży lub osobą niepełnosprawną. Często przy pomocy osób z zewnątrz (np. mediatora ) udaje się znaleźć alternatywne rozwiązanie dla skłóconych stron umowy. Warto pamiętać, że Kancelarie prawnicze pomagają nie tylko właścicielom, ale również najemcom w obronie ich praw.

Etap 5: Wydanie nakazu eksmisji

Po zamknięciu rozprawy, Sądu może wydać wyrok nakazujący eksmisję. Na tym etapie ważne jest przestrzeganie procedury cywilnej związanej z ewentualnym prawem do wniesienia apelacji, przestrzeganiem ustanowionych terminów i innych wymogów formalnoprawnych. Ten etap jest zakończony, gdy wydany wyrok stanie się prawomocny.,

Etap 6. Realizacja nakazu: egzekucja

Po uzyskaniu prawomocnego wyroku nakazującego pozwanemu opuszczenie mieszkania, właściciel nadal nie może samowolnie, przymusem bezpośrednim, dążyć do jego zrealizowania. Jeżeli dotychczasowy lokator nie zastosował się do treści wyroku sądu i nie wyszedł z nieruchomości dobrowolnie, koniecznym będzie skierowanie sprawy do egzekucji. W tym celu można jeszcze raz wezwać pozwanego do wykonania wyroku, wyznaczając mu ostateczny termin, następnie nieodzowne staje się wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Organem uprawnionym do przeprowadzenia eksmisji jest komornik. Działania, które podejmuje komornik w dużej mierze zależą od tego, czy eksmitowany lokator ma prawo do pomieszczenia tymczasowego bądź lokalu socjalnego.

Procedura eksmisji to złożony proces, który podlega szczegółowej regulacji prawnej. Konieczne jest przestrzeganie ustalonych zasad prawnych i skrupulatne trzymanie się reguł postępowania. Współpraca z doświadczonym prawnikiem może być kluczowa dla skutecznej ochrony interesów zarówno właścicieli, jak i najemców. Warto również podkreślić, że proces zabezpieczenia przed niechcianymi lokatorami, bądź niesolidnymi wynajmującymi, rozpoczyna się już na etapie zawierania umowy, która powinna mieć odpowiednią formę i treść. Poprzez odpowiednie uregulowanie stosunków między stronami można bowiem uniknąć wielu problemów prawnych w przyszłości.

Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawników

W trudnych sytuacjach prawnych, takich jak proces eksmisji, nieoceniona może być profesjonalna pomoc doświadczonej kancelarii adwokackiej. Kancelaria Adwokacka Szlońscy to adwokat, który z pełnym zaangażowaniem podejmuje się obrony zarówno interesów właścicieli nieruchomości, jak i najemców. Szeroka wiedza prawnicza oraz doświadczenie w obszarze prawa cywilnego i praw lokatorów pozwalają skuteczniej działać na każdym etapie procesu - od wezwania do dobrowolnego opuszczenia lokalu, poprzez przygotowanie pozwu i całe postępowanie sądowe, aż po ewentualną realizację wyroku w drodze egzekucji. Celem świadczonej pomocy jest zapewnienie klientom skutecznej ochrony prawnej oraz wsparcia na każdym etapie procesu. Niezależnie od stopnia skomplikowania prawnego, Kancelaria Adwokacka Szlońscy to solidny partner, gotowy sprostać najwyższym standardom profesjonalizmu i zaangażowania.